פסק-דין בתיק בג"ץ 3101/08

השופט ע' פוגלמן:

           בהחלטת הנהלת מינהל מקרקעי ישראל מס' 1770, נדחתה בקשת העותר להחיל בעניינו - מכוח הוראות המעבר שנקבעו על-ידי מועצת מקרקעי ישראל - את החלטה 727 של המועצה, שבוטלה על-ידי בית משפט זה בשנת 2002. להחלטה זו מכוונת העתירה שלפנינו.

רקע כללי

1.            בשנת 1995, נתקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 727, שעל פי המוצהר ביקשה לסייע ביצירת מלאי גדול של קרקעות זמינות לבנייה, באמצעות שינוי ייעודן של קרקעות חקלאיות לבנייה למגורים. בהחלטה נקבע כי יינתן תמריץ כלכלי משמעותי לחוכרים המחזיקים בקרקע כדי לעודדם להשיב למינהל קרקע חקלאית שייעודה שונה (ראו: בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 45-43 (2002) (להלן: עניין הקשת המזרחית)). החלטה 727, כמו גם החלטות 717 ו-737, שעסקו בהיבטים נוספים של שינויי ייעוד קרקע חקלאית, בוטלו בפסק דינו של בית משפט זה בבג"ץ הקשת המזרחית מיום 29.8.02. בפסק הדין נקבע כי שלוש ההחלטות אינן סבירות, בשל שורה של שיקולים עליהם עמד בית המשפט, לרבות שיקולים של שוויון וצדק חלוקתי. עם זאת, תוצאת פסק הדין בבג"ץ הקשת המזרחית לא קיבלה תוקף מיידי. בפסק הדין נקבע כי בהתחשב בכך ששלוש ההחלטות נוגעות לעסקאות רבות שיישומן החל, ונוכח השלכותיהן הכלכליות והחברתיות מרחיקות הלכת, תקבע מועצת מקרקעי ישראל הוראות מעבר שבהתאם לאמור בהן יוחלט בדבר גורלן של העסקאות האמורות (ראו: בג"ץ הקשת המזרחית, בעמ' 85; בג"ץ 9910/04 בית יצחק נ' מינהל מקרקעי ישראל, סעיף 1 לפסק-דינה של השופטת (כתוארה אז) ד' בייניש (לא פורסם, 1.6.05) (להלן: עניין בית יצחק)).

2.            בעקבות פסק הדין בבג"ץ הקשת המזרחית נתקבלה ביום 2.9.03 החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 972, אשר קבעה הוראות מעבר ביחס לכל אחת מן ההחלטות שנפסלו בפסק הדין. בתמצית ייאמר, כי הוראות המעבר להחלטה 727, הרלוונטיות לענייננו, בוחנות כל עסקה לפי שתי אמות מידה מצטברות: האחת, מידת הסתמכותו של החוכר על הוראות החלטה 727 בגין מצגים שונים שהוצגו לו על-ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) (סעיף 1 להוראות המעבר); והשנייה, מידת התקדמותו של הליך התכנון (סעיף 2 להוראות המעבר). כל זאת במועד הקובע, שהוא היום שבו ניתן צו ביניים בבג"ץ הקשת המזרחית (15.8.01). להלן הסעיפים הרלוונטיים למחלוקת שלפנינו, כלשונם:

"החלטה 727 תוסיף לחול על עסקה אם עד יום 15.8.01 התקיים בה אחד מהמנויים בסעיף  1 להלן וכן אחד מהמנויים בסעיף 2 להלן:

סעיף 1

1.1            קימת החלטה של הנהלת המינהל להחיל על השטח את "החלטה 727", ולא נקבע אחרת בהסכם השבה או בהסכם הרשאה מאוחר יותר.

 1.2           קיומו של הסכם השבה או הסכם הרשאה תקף לפי "החלטה 727", וזאת בתנאים שיפורטו להלן:

(א) אם אושרה תכנית המשנה את היעוד במהלך תקופת תוקפו של ההסכם - תינתן אפשרות להשלמת ביצוע העסקה תוך ששה חודשים מיום אישור התכנית או מיום כניסתן לתוקף של הוראות מעבר אלה - המאוחר מבין השניים.

(ב) אם בהסכם לא צוין מועד לביצוע, ניתן יהיה להשלים את ביצוע ההסכם, בתנאי שהתכנית המשנה את יעוד המקרקעין נשוא ההסכם תאושר תוך שנתיים מיום כניסתן לתוקף של הוראות מעבר אלה, וכן העסקה תבוצע תוך ששה חודשים מיום אישור התכנית.

(...)

1.3            החוכר או היזם הוכיחו במסמכים רשמיים את הסכמת המינהל למתן פיצוי עפ"י "החלטה 727", ובלבד שהמצג לא שונה לאחר מכן.

1.4            חוכר התקשר עם צד שלישי (להלן: היזם) על יסוד "החלטה 727"  בהסכמת המינהל, שניתנה במסמך רשמי.